ブログ

みなさんこんばんは
ブログ冒頭のご挨拶に対して
「あんまり日常感出さない方が初めて見る方は読みやすい」
という至極真っ当なアドバイスを頂戴しまして

一方そのころオーナー様からは
「もはや冒頭のあいさつ読みに行ってるまである」
とも言われまして
（冒頭のあいさつを読みに来てるってどういう…？笑）

そんな中僕が出した結論はご覧の通りです
いつもと変わらぬ味でお届けさせて頂いております

エッグ住まいる工房 竹澤貫です

ご挨拶の後の本文も中身のある文章にしなきゃなと思った次第でございます


さて、今日は住宅ローンの話をさせてもらいますね

住宅ローンの種類

住宅ローンには、大きく分けると２種類のパターンがあり、それぞれの特徴は以下の通り

〇変動金利
半年に１度金利が変わる　今一般的なのは大体０．５％前後の金利
短期プライムレートと、金融機関が決める金利引き下げ枠で金利が決まる
スタート時点の金利がかなり低く、月々の返済を抑えられるが
半年毎の金利変動により、将来月々の返済が高くなるリスクがある
例：りそな銀行　０．３７０％

〇固定金利
定められた期間の間金利が変わらない商品　今一般的なのは大体３５年固定で１．７％前後の金利
変動金利に比べ金利が高いが
最長３５年間金利が上がらない、月々の返済が変わらないという
大きな保険をかけることができる
なお、固定金利には小刻みに５年固定、１０年固定などの商品もある
例：優良住宅ローン　１．７６％

この２種類
メリット・デメリットの話も含め、ここまでは結構皆さんご存じの方が多いのではないでしょうか

住宅ローンの金利って誰が決めるの？

さて、変動金利と固定金利という商品があって、それぞれ金利が異なることは先ほど説明しました
ではここではその肝心の金利がどのようにして決まっているか？という
少しばかりマニアックな話をしていきます
その仕組みまで知ろうとする方はあまりいませんが、大切なお金の話なので
知っておいて損はないかもしれないですね

〇金利って誰が決めてるの？
住宅ローンの金利を比較したことのある方はお気付きかと思いますが
この金利は金融機関によって異なります
変動金利０．４％のところもあれば、０．６２５％のところもある

「つまり各金融機関が決めてるんでしょ？」

実はこれは３分の１正解
正確には若干語弊があるかもしれませんが
この金利を決めてる所は３つあります
・日本銀行が決めてる
・各金融機関が決めてる
・各営業支店が決めてる
と、いう３ステップを経て金利は決まります

金利の決まり方のメカニズム

決めてる人たちの話はOKとしましょう
ではそれらの人たちがどのようにして金利を決めているかの話をします
住宅ローンの金利が決まり方は、上に書いた三者が決めていて
その三者が３ステップを踏むことで金利が決まります

STEP１：政策金利　と呼ばれる景気によって日本銀行が定める金利がある
STEP２：プライムレートおよび店頭表示金利　と呼ばれるその政策金利を基準に金融機関が決める金利がある
STEP３：金利優遇　と呼ばれる「店頭表示金利からの引き下げ枠」を金融機関および支店が決める金利がある

これをもとに具体的な数字を例に並べてみると
STEP１：日本銀行が決めた金利を金融機関が見る
STEP２：プライムレートという金利を　　１．４７５％に設定
　　　　そこにおよそ１％上乗せした　　２．４７５％という『店頭表示金利』を設定する
STEP３：他の金融機関との値引き合戦で▲１．９７５％の『金利優遇』を設定する
　　　　そこで初めてをお客様が目にする０．５００％という金利になる

このような流れです
そのため、お客様には「今金利が０．５％になってる」と思われがちですが
正確には金利は２．４７５％だったりします
そこに「金利引き下げ権が貰える」という契約を結んで
そうすることで初めて０．５％の金利になっているわけです

上がる住宅ローン全期間固定金利

このようにして決まる金利なわけですが
変動金利の金利は、およそ１４年もの間変わっていません
「今めっちゃ金利安い」
と、営業マンに説明を受けたことがある方もいるかもしれませんが
正確には「金利」は変わってなくて
「金利優遇」がどんどん価格競争の波でしのぎを削り合った結果
優遇幅を大きくし続けている　というのが真実です

しかしながらそんな中、今固定金利の金利はどんどん上がっている
そんな話は聞かれたことはありますでしょうか？

2023年4月	1.760%
3月	1.710%
2月	1.630%
1月	1.430%
2022年12月	1.400%
11月	1.290%

直近の３５年固定金利、フラット３５の金利推移です
さっきまで０．１％を争う話をしていたというのに、もう昨年１１月から見ると０．４７％アップです
変動金利が０．５％ぐらいという話をしていた矢先にこれだけ金利が大幅に上がっている実情があります

変動金利に比べて長期固定金利の方が貸す側にリスクがあります
それが、変動金利が変わってなくても固定金利が変わるメカニズム

もし仮に１．０％の金利で３５年固定だったとしましょう
もちろん金融機関は「今の情勢なら１．０％貰えば十分黒字だ」と思ったから
そうしているわけですが
万一社会情勢が変わってしまうと「１．０％で返済をしてもらっていては赤字になるぞ！」
なんてことが起こりえます
だから余裕を持って、また社会情勢の影響を予測して
将来３５年間多少金利が上下しても利益が取れるようにしているわけです

それに対し変動金利は
もし万一社会情勢が変わったらどうするか？
金利を上げればいい。採算が合うように半年毎に調整ができます

だから長期固定金利の方が即影響を受けて
変動金利は金利上昇の影響をすぐには受けにくい

ということとなります

今金利が安いのはほんと

さて、総括となりますけども
いかがでしたでしょうか
ちょっぴり専門知識を蓄えることができていれば嬉しい
そんな住宅ローンのお話でした

「今は金利が安いから、家を建てるなら早い方がいい」

営業マンはきっとそう言ってきます
そして、今時点ではその説明は事実です

今日このブログをご覧の方で、「慌てたくないけど、先延ばしにする気もない」
そんな方は、是非このタイミングで本格的に検討を進めてみてください
そして、ご覧になられているオーナー様はぜひ
周りの方に「こういうことらしいね」と話してあげてください
僕たちももちろんご相談は承っております
　お問合せ先
それぐらい「早められるなら早めた方がいい」といえる状況です

良かったら是非周りに目を向けて、ぽいっとアドバイスをしてあげてください
そういうアドバイスは僕らからされるより、きっとお友達や親戚から受けた方がいいです
是非是非　広めてあげてください